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不動産

不動産の取引や登記、また都市計画全般に関する問題など不動産に関する幅広い知識が問われます。 不動産の出題は、宅地建物取引主任者試験に出題されるような、不動産の深い部分まで追求してしまうとカバーしきれませんので、FP3級レベルであれば、基礎的な部分を十分に理解し、試験範囲を幅広く学習することが重要です。

不動産の問題では、建ぺい率や容積率のような用語は、学科試験および実技試験でもよく出題されるので、この辺は用語だけでなく計算方法などを十分理解しておくと良いでしょう。

<試験科目及び範囲>

 1. 不動産の見方
 2. 不動産の取引
 3. 不動産に関する法令上の規制
 4. 不動産の取得・取引に係る税金
 5. 不動産の譲渡に係る税金
 6. 不動産の賃貸
 7. 不動産の有効活用
 8. 不動産の証券化
 9. 不動産の最新の動向

<借地権>

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があり、旧借地法(旧法上の借地権)では、土地を借りる人の権利が、貸す人の権利より大きく、賃貸の期限が終了しても更新することが認められ、一度貸した土地を返してもらうのは難しいのが実情でした。

平成4年8月1日施行の新借地借家法では、土地を借りた人(借地人)が望む限り更新が可能な「普通借地権」 更新なしの「定期借地権」があります。

普通借地権のポイント
 1)存続期間は期間の定めがある場合は30年以上、期間の定めがない
   場合は30年。
 2)更新更新あり。ただし、更新拒絶には正当事由が必要です。
 3)更新後の期間は、最初の更新は期間の定めがある場合は20年以上、定めが
   ない場合は20年。2回目の以降の更新は期間の定めがある場合は10年以上
   定めがない場合は10年。

<区分所有法>

区分所有建物とは、構造上区分された、数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、又は倉庫その他建物としての用途に供することができる建物で、身近な例では分譲マンションなどが該当します。

区分所有建物は、「占有部分」(マンションの各号室など)と「共有部分」(廊下、階段、共有のエントランスなど)から成り立っています。

専有部分の所有権を区分所有権といい、建物の敷地に対する権利を敷地利用権といいます。
区分所有権を所有している者は、区分所有者それぞれが、専有部分の床面積の大きさに応じて敷地利用権も所有している、ということになります。

一戸建ての土地建物を所有している場合には、土地と建物を別々に処分することができますが、 区分所有建物の場合は「区分所有権」「敷地利用権」「共有部分の所有権」をそれぞれ切り離して処分することはできません。

<不動産の譲渡にかかる税金>

土地・建物を売り、利益(譲渡所得金額)が出た場合は、その利益に対して税金がかかります。 譲渡所得金額の算出方法は「譲渡所得金額=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」となり、税金の算出方法は 「税金の額=譲渡収入金額×税率 」で、譲渡収入金額とは一般的には土地・建物を売却した、売買代金です。

取得費とは土地・建物を取得するのにかかった購入代金、仲介手数料、建築代金、設備費、改良費の他に登録免許税や不動産取引税などの税金、も含まれます。
(注)修繕費や固定資産税、都市計画税は含まれません。

ただし譲渡収入金額の5%相当を取得費として計算する方法もあり、これを概算取得費といいます。

譲渡費用とは譲渡に要した費用で、登記の費用や立ち退き費用や譲渡の際の仲介手数料があります。

3000万円の特別控除の特例
マイホームを売却した場合、譲渡収入金額から3000万円を控除することができます。 課税される譲渡所得金額=収入金額-(取得費+譲渡費用)-3000万円

適用の要件  ・居住用であること  ・売却の相手が配偶者や父・母・子供などの特別な関係でないこと  ・3年に1回しか適用は受けられません

低率分離課税の適用
売却した年の1月1日現在での所有期間が、10年を越したマイホームを譲渡した場合で、先の3000万円の特別控除の特例の要件を満たしている場合の税率は、課税長期譲渡所得金額が6000万円を超える部分に対して、 所得税は15%、住民税は5%が課税されます。(6000万円以下の部分は所得税10%、住民税4%)

特定の居住用財産を譲渡した場合の買換え特例
今まで住んでいたマイホームを売った価額よりも、新しく買ったマイホームの価額のほうが高い場合には譲渡益はなかたったものとし、逆に売った価額よりも買った価額のほうが低い場合には、その差額に相当する部分の譲渡益のみに課税されます。

譲渡資産の要件
 ・売り渡した年の1月1日の時点で所有していた期間が10年を超え、かつ住んで
  いた期間が10年以上であること。
 ・売り渡した相手が配偶者や父、母、子供などではないこと。

買換資産の要件
 ・中古マンション(中高層耐火建築物)の場合は築後25以内のものあるいは一定の
  耐震基準を満たしていること。
 ・居住部分の床面積が50u以上であること。
 ・土地面積が500u以下であること。

これにより本来かかるべき税金が繰延べられます。

課税の繰延べとは、
一定の要件を満たしている資産の買換えを行った場合に、譲渡がなかったものとすることで、譲渡資産の取得費を買換え資産に引き継がせることで、譲渡益にかかる税金を次の譲渡のときまで繰延べることができます。

<不動産の賃貸にかかる税金>

不動産所得とは不動産、不動産上の権利、船舶や航空機などの賃貸によって得られる所得のことで、不動産を譲渡したときの所得である譲渡所得と混同しないようにしましょう。

不動産所得の金額は不動産所得にかかわる「総収入金額-必要経費」で求められ、 総収入金額とは賃貸料、駐車料、権利金、礼金、更新料、その他賃貸に伴う雑収入が含まれます。

返還を要しないこととされている保証金や敷金は含まれませんが、その一部を返還しないことにした場合、返還しないことが確定した時点で、その年の総収入金額に算入します。

必要経費
・公租公課・・・固定資産税、都市計画税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、
 事業税、事業所税

・損害保険料・・建物にかけている火災保険の保険料

・修繕費・・・・賃貸している建物の修繕に要した費用のうち一定金額以下のもの

・減価償却費・・使用または時の経過に伴う建物等の価値の減少分等があります。

注)所得税や住民税、借入金の元金返済分は必要経費には含まれません。

損益通算
もし損失が発生した場合には、他の所得と通算することが可能ですが、賃貸に供した土地等を取得するための負債の利子に相当する部分は、損益通産の対象とはなりません。

消費税
住宅の貸付、土地の譲渡、貸付は原則として消費税は非課税です。

<不動産投資信託>

不動産投資信託は契約型と会社型に大別されます。

契約型
1)委託者指図型

従来からある形態で、信託銀行と信託契約をした、投資信託委託業者が信託銀行に信託を設定し、資産の運用を指図をします。委託業者は投資家に受益証券を販売し、運用資産の収益を投資家に還元します。

2)委託者非指図型

指図型とは違い、投資信託委託業者を経由せず信託銀行が自らの判断で、資産(主に不動産)を運用します。 投資家は小口化した受益証券に基づき分配金を受け取ります。

会社型
投資法人が投資証券を発行することで投資家から資金を調達し、不動産投資を行うもので、一般にJ-REITと呼ばれています。

投資判断は投資信託業者が行い、投資法人は、投資信託委託業者が設立企画人になり、不動産等の特定資産を運用することが目的です。
 
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